中国房地产金融：李剑腾专访

奥纬咨询李剑腾：商业地产发展亟待理念和模式创新

中国房地产市场已经逐渐进入到存量发展阶段，给房地产开发带来巨大冲击，同时也推动着行业的变革与转型。作为房地产存量市场中主力之一的商业地产，要如何走出创新发展的新路径？

奥纬咨询（Oliver Wyman） 全球董事合伙人李剑腾在接受《中国房地产金融》的专访时表示，在线上零售和疫情的双重冲击下，商业地产的发展理念和模式也随之改变，只有洞察市场变化的本质，创新发展理念和商业模式，方能实现行业健康发展。

商业空间面临三大环境要素变化

伴随我国新型城镇化进程的持续深化，城市群和都市圈在不断发展和成熟，商业地产得到了长足的发展。“过去10 年零售商业面积年供应增速达到25%。虽然近年来增速逐步放缓，但绝对增量依旧强劲，预计2025 年市场存量将超过6 亿平方米。我国城镇人均商业面积接近甚至超越部分发达国家。”李剑腾指出，大部分高线城市面临着商业空间结构性过剩的问题，商业空间坪效低、运营难已成为商业地产企业面临的普遍问题。李剑腾认为，线上线下融合、Z 世代崛起、科技应用是影响商业地产发展的三大核心要素。

首先，线上线下融合直接改变了商业空间的定位。在互联网零售发展早期，主要变化是线上零售逐渐替代线下零售，比如书店、家电等品类尤为明显。当线上零售发展到一定程度后，线上和线下不再是一个单纯的替代关系，更多是一种融合和闭环关系。

线上零售具有信息及时充分、供应链成本低、覆盖面广等天然优势， 而线下零售在体验、社交等领域的价值则具有其一定的不可替代性，因此两者的融合变得更加重要和关键。

在这过程中，线下商业空间的价值被重新定位。这是商业体运营方、零售商和品牌商都需要接受和重新思考的现实。

其次，“Z 世代”， 暨95 后出生的人群逐渐成为主流消费群体。我国目前Z 时代人群约2.6 亿，占据整体消费力的40% 左右。相比70 后和80 后的消费群体，Z 时代具有其明显的特征。根据奥纬最新的Z 世代人群研究，其主要特征包括：自信且真实、社交互动、为个性化体验支付溢价、数字化和游戏化、社会意识等。这些变化不仅对于品牌塑造有重要影响， 对于线下零售的规划和设计也提出了全新的要求。最后是科技手段在商业空间的应用。随着科技不断进步，大数据分析、虚拟现实、人工智能等技术越来越多被应用到商业空间。商业地产在科技赋能的支持下实现了全流程的数字化体验。

从商业地产规划开发、招商运营再到维护更新，数字化可以在全端提供相关支持，更好地为开发商提升坪效、降低空置率，并进行精准营销， 提升销售额，优化客户体验。

综上所述，商业空间从发展理念到消费群体、体验运营均发生了质变， 势必对传统的商业地产和商业空间运营带来巨大冲击。

如何创新突围？

“在现有挑战下，商业地产运营应该审时度势，中国零售商业地产市场需具备定位规划能力、资本市场运作能力、团队运营能力、科技创新能力这四大核心能力，抓住市场结构性新机会。”对此，李剑腾提出自己的观点。

在线上线下融合和消费者年轻化的大趋势下，好地段不再是商业空间成功的充分条件。如何将商业空间打造成目标消费者的目的地是规划定位中需要重点考虑的核心问题。近年兴起的策展型零售、垂直品类体验店等都是非常有意义的尝试。

“商业空间运营面临激烈的竞争和快速迭代，一个目前繁荣的商业体在两三年后被消费者抛弃变得越来越常见。因此，如何打造尽职团队进行持续的运营创新变得极为重要。”在他看来，商业模式创新、招商模式创新以及持续打造热点成为运营团队需要重点培养的能力。

值得注意的是，商业地产租金收益低、资金回笼周期长，具有较低及较灵活的融资成本意味着更广阔的生存空间。所以商业地产企业需要通过金融能力的打造和融资能力的创新， 有效利用资本市场，有助于实现低成本融资和灵活退出。

除此之外，李剑腾还强调科技创新能力的重要性。数字化运营可以帮助开发商打造面向客户和租户的差异化优势，并进行新零售商业模式探索以实现线上线下融合。将数据应用赋能，科技创新颠覆，最终实现、变现价值创造。

赋能城市发展

据悉，奥纬咨询是一家全球领先的国际性管理咨询公司, 在全球29 个国家的60 个城市设有分支机构, 拥有深厚的行业经验和在战略、运营、风险管理、组织转型等领域的精深专业能力。

业界常常会把咨询公司比喻成为企业的问诊医生，通过 “搭脉诊疗” 为企业解决一系列重要问题。这家世界级的咨询公司正用自己的行业专长和专业态度，成为众多企业心中的“私人医生”。

在“Vault 2021”排名中，奥纬咨询名列第四，同时是财富500 强威达信集团（Marsh & McLennan Companies，纽交所代码：MMC）旗下业务之一。

自创建成立以来，奥纬咨询通过内生发展和兼并收购并举的方式实现了持续高速增长，目前已发展为全球四大管理咨询公司之一。

李剑腾告诉记者，未来奥纬咨询在中国会持续深耕包括金融、教育、城市发展、汽车与工业制造、私募资本等几大业务板块。致力于将行业洞见和全球经验知识打造成为专业的咨询方案，为客户提供创新的个性化咨询服务。

“每个企业遇到的问题都很独特， 只有不断寻求创新的解决方案，为客户带去突破性的革新和改变，才能体现战略咨询公司的价值。公司致力于为中国客户发现全球市场新商机，并为全球客户提供本地市场研究洞见及创新建议， 长期陪伴客户发展，提供从战略创新、组织变革到人才落地完整的一站式咨询服务。”李剑腾说。